İHALEYLE TAŞINMAZ SATIŞI • YOLSUZ TESCİL • KÖTÜNİYET İDDİASI

Gerçekten de, yapılan ihalede davacının TMK'nın 705. ve İKK'nin 134. maddeleri uyarınca taşınmazın tam mülkiyetini tescilden önce kazandığı, böylece sicildeki mevcut kaydın asıl mülkiyet durumunu yansıtmadığı kuşkusuz ise de, sicile güvenerek iyi niyetle kazanım sağlayan üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanabilecekleri de göz ardı edilmemelidir. Kötüniyet iddiası bir def’i değil, itirazdır. Bu nedenle iddianın genişletilme yasağına tabi olmaksızın yargılamanın her aşamasında kötüniyet iddiası ileri sürülebilir.

İHALEYLE TAŞINMAZ SATIŞI • YOLSUZ TESCİL • KÖTÜNİYET İDDİASI
YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E: 2010/2638 K: 2010/6271 T: 01/06/10

 

Taraflar arasında görülen davada;

 

Davacı, 2726 ada 2 parsel sayılı taşınmazı cebri ihaleden satın aldığını ve M.K.nun 705. maddesi gereğince tescilden önce mülkiyeti kazandığını, ancak DSİ'nin taşınmaz üzerindeki şerhi nedeni ile tescil yapılamadığını yazışmalar sonucunda şerhin kaldırılmasının, 2007 yılında gerçekleştiğini, bu arada taşınmazda, paydaş bulunan davalılar M. ve N.'nin paylarını sattıklarını öğrendiğini, davalı S.'nin da iyi niyetli olmadığı ileri sürerek S. adına kayıtlı payın iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, iyi niyetten de söz ederek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının mülkiyet hakkını tescilsiz yoldan kazandığı, davalı S.S.'nin da iyiniyetli sayılamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalılardan S.ve N. tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 1.6.2010 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden asil S. vekili Avukat S. geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen vekili avukat gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakim tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Dava, yolsuz tescil iddiasına dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir.

Getirtilen kayıt ve belgelerden, çekişmeli 2726 ada 2 sayılı parselin 19.08.1999 tarihinde imar suretiyle davacı G. davalılar N., M.ve dava dışı on bir kişi adlarına paylı biçimde kayıtlı iken, 28.08.2000 tarihinde kesinleşen ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin karara dayanılarak yapılan 05.12.2000 tarihli ihalede davacı tarafından satın alındığı, ihale kesinleşmesine rağmen kayıtta bulunan şerhlerin kaldırılması sürecinin uzaması nedeniyle ihaleyle kazanılan mülkiyet durumunun tapuya yansıtılamadığı; bu arada, taşınmazda halen paydaş gözüken davalı M.'nin 09.05.2006’da taşınmazdaki payını dava dışı A.'ya sattığı, ondan da 17.05.2006’da davalı S.'nin satın aldığı; davalı N.'nin da taşınmazdaki payını 31.10.2007 de doğrudan davalı S.'nin sattığı görülmektedir.

Davacı, taşınmazın tam mülkiyetinin ihaleyle kendisine geçtiğini, sonraki satışların yolsuz nitelik taşıdığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.

Mahkemece, mülkiyetin tescilsiz kazanılmasından sonraki temliklerin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Gerçekten de, yapılan ihalede davacının TMK'nın 705. ve İKK'nin 134. maddeleri uyarınca taşınmazın tam mülkiyetini tescilden önce kazandığı, böylece sicildeki mevcut kaydın asıl mülkiyet durumunu yansıtmadığı kuşkusuz ise de, sicile güvenerek iyi niyetle kazanım sağlayan üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanabilecekleri de göz ardı edilmemelidir.

Bilindiği üzere, hukukumuzda diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanun'un 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallard 988. Ve 989. maddelerinin ve tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise, bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu yüzden Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke MK'nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasında “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Zira bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil özünde iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu kapsamda tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle, “kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

Somut olayda, yukarıda değinilen ilkelere göre bir değerlendirme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca, toplanmış ve gerektiğinde toplanacak delilerin yukarıdaki ilkeler çerçevesinde değerlendirilmesi ve ondan sonra bir karar verilmesi yerine, yazılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru değildir.

Davalıların temyiz itirazı açıklanan nedenden ötürü yerindedir. kabulüyle, hükmün HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, 24.12.2009 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 750.00 TL.duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 01.06.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.