KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ • SÖZLEŞMENİN FESHİ • FERAGAT • SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ • MENFİ ZARAR

Her dava açıldığı tarihte tespit edilen duruma göre hükme bağlanır. Dava tarihinden sonra doğacak hakların hüküm altına alınması mümkün değildir. İş sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilmesi için; yüklenicinin işe hiç başlamamış olması veya sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işin zamanında bitirilemeyeceğinin anlaşılması gerekir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ • SÖZLEŞMENİN FESHİ • FERAGAT • SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ • MENFİ ZARAR

YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E: 2003/722 K: 2003/2796 T: 28/05/03

 

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyi-zen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ise de davalı vekili verdiği 25.3.2003 tarihli dilekçe ile duruşmadan feragat etmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla (...) gereği konuşulup düşünüldü:

 

Kadıköy 4. Noterliğince doğrudan zorunlu şekil koşuluna uygun olarak düzenlenen, 28.11.1997 gün, 80783 yevmiye numaralı ve yanlar arasında yapılan "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşme gereğince; yüklenici davalı şirket, davacı tarafın maliki olduğu, İstanbul, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesinde bulunan 70 pafta, 84 ada, 80 parsel sayılı olarak tapuya kayıtlı taşınmaz üzerine, 1 bodrum, 1 zemin, 2 normal kat, 1 çaü dubleks kat, 4 blok ve 80 daireli ve inşaat ruhsatının alınması tarihinden itibaren (24) aylık iş süresi içinde oturma izni de alınmak suretiyle inşaat yapmayı ve arsa-iş sahibi davacı yana teslim etmeyi yüklenmiştir.

Davacı taraf davada yüklenici davalının yüklendiği edimin ifasında temerrüde düşmesi sebebiyle, yanlar arasındaki sözleşmenin feshine, (100.000.000) TL. menfi zararın ödetilmesine ve sözleşme gereği davalıya kayden temlik olunan (37) bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici, yüklendiği edimin ifasında temerrüde düşmediğini; işin gecikmesinin haklı sebeplere dayandığım; bu kapsamda, sözleşmenin 10. maddesinde öngörüldüğü üzere, 17.8.1999 tarihinde gerçekleşen depremin de gecikmede etkili olduğunu, haksız ihtiyati tedbir karan alınarak tapu kayıtlan üzerine kayden temlik yasağı konulması sonucu inşaatın ikmali için finans sağlama olanağının davacılarca engellendiğini, BK’nun 106/1. maddesi uyarınca sözleşmenin ifası için süre verilmediğini, işin 23.8.2001 tarihi itibariyle tamamlandığım savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, 6.7.2001 günlü bilirkişi kurulu raporu hükme dayanak alınmış ve bu bağlamda inşaatın en son 28.6.2001 tarihinde ikmali ile yüklenici tarafından arsa sahiplerine teslimi gerektiği halde; ancak 29.6.2001 tarihi itibariyle de inşaatın %82 oranında yapılmış olduğu ve yüklenicinin kendi ediminin ifasında borçlu temerrüdüne düştüğü ve işarsa sahiplerinin yanlar arasındaki sözleşmeyi tek yanlı fesih haklarının doğmuş olduğu kabul edilerek sözleşmenin feshine ve davalı yüklenici adına olan tapu kayıtlarının iptaline; menfi zararın ödetilmesi davasının ise açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve bu sözleşme gereğince davalı yüklenici adına tesis olunan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline yönelik olarak Mahkemece verilen hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

28.11.1956 gün ve 1956/15-15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararma göre; her dava açıldığı tarihte tesbit edilen duruma göre hükme bağlanır. Dava, 12.4.2000 tarihinde açılmış olmasına ve inşaatın 28.6.2001 tarihinde ikmali ile arsa sahiplerine teslimi gerektiği Mahkemece de kabul edilmiş olmasına karşın, Borçlar Yasasının 106. maddesi hükmü gereğince yüklenicinin borçlu temerrüdüne düştüğünün ve iş sahiplerinin sözleşmenin feshini isteme haklarının doğduğunun kabulü, belirtilen Y.İ.B. Kararma aykırıdır. Çünkü, dava tarihinden sonra doğacak hakların hüküm altına alınması mümkün değildir. Dava tarihi itibariyle, yüklenici davalı, Borçlar Yasasının 106. maddesi gereğince borçlu temerrüdüne düşürülmediğine göre, bu madde hükmüne dayalı olarak davacı arsa sahipleri, yanlar arasındaki sözleşmenin feshini isteyemezler. Ayrıca, Borçlar Yasasının 358/1. maddesi uyarınca; Davacıların, kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilmeleri için yüklenici davalının zamanında işe başlamaması veya sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibinin kusuru olmaksızın doğan gecikme bütün oranlamaya göre, yüklenicinin, eseri, kararlaştırılan zamanda bitirmesine engel olacak ölçüde bulunması gerekir. Belirtilen bu koşulların dava tarihi itibariyle gerçekleşmesi halinde, iş sahibi, teslim için saptanmış olan zamanı beklemek zorunda olmaksızın, sözleşmeyi bozabilir. Borçlar Yasasının 355. maddesinde tanımlanan "eser" sözleşmesinin bir türü olan ve karşılıklı haklar ve borçlar içeren, iki yanlı ve karmaşık nitelikli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Tarafların tek yanlı bildirimleriyle fesih olunamaz. Somut olayda da, sözleşmenin davacılar tarafından feshini gerektirir yasal ve haklı fesih sebepleri gerçekleşmediği halde erken açılan davanın reddi yerine, Mahkemece yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 28.5.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.