KAT MÜLKİYETİNE İLİŞKİN DAVALAR * YÖNETİMİN DAVA EHLİYETİ

Kat mülkiyetine ilişkin işlerin yürütülmesi için üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, tüzel kişiliği olmasa da yönetim kurulunun ya da yöneticinin aktif ve pasif dava ehliyeti yönünden kat maliklerini temsil edebileceği kabul edilmelidir.

KAT MÜLKİYETİNE İLİŞKİN DAVALAR * YÖNETİMİN DAVA EHLİYETİ
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E: 2010/8387 K: 2010/9124 T: 24/05/10

 

Davada, davacı eski yönetici, görev yaptığı 2001-2004 tarihleri arasında ortak giderler için 9165.60 TL. harcama yaptığını ileri sürerek davalı yeni yönetimden tahsilini istemiştir.

 

Mahkemece, davalı olarak gösterilen yönetimin tüzel kişiliğinin bulunmadığı gerekçesiyle pasif husumet yokluğundan istemin reddine karar verilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesine göre; “Ana gayrimenkul, Kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak suretiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” Aynı yasanın 34. maddesi ise, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici) kurula da (yönetim kurulu) denir.” Hükmünü amirdir. Sözü edilen Yasa'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektiği ortak gider yetkisini içerir. Yönetici Yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir.

Öte yandan Kat malikinin veya Kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliği bulunmaması yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

Dava birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan sitede eski yönetici davacının görevi sırasında yaptığı harcamaların rücuen yeni yönetimden tahsili isteminden ibaret olup her bir parsel için yönetim planında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin kıyasen uygulanacağı esası kabul edilmiştir.

Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve somut olayda olduğu gibi bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

Hal böyle olunca mahkemece, işin esasına girilerek varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmek gerekirken, davanın husumet noktasından reddedilmesi usul ve kanuna aykırı bulunmuş ve kararın bu nedenle bozulmasını gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.05.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.