KİRA SÖZLEŞMESİ • DEĞİŞEN ŞARTLAR • KİRA PARASININ UYARLANMASI

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olmasıyla borcun ifasının güçleşmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. Bu durumda sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması kaçınılmaz hale gelir. Bu iş yapılırken Yargıtayın kararlılık kazanmış uygulamalarıyla belirlenmiş olan temel esaslar dikkate alınmalıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİ • DEĞİŞEN ŞARTLAR • KİRA PARASININ UYARLANMASI
YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E: 2010/6881 K: 2010/16390 T: 07/12/10

 

Davacı, mülkiyeti kendisine ait taşınmazı davalı bankaya 06.07.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira bedelinin 2.500 Euro olarak belirlendiğini, sözleşmede herhangi bir artırım şartı bulunmadığını, çevredeki gelişmeler nedeniyle kira fiyatlarının hızlı bir şekilde arttığını, aylık kira bedelinin emsal kira değerleri yanında çok düşük kaldığını ileri sürerek aylık kira bedelinin 12.000 TL. olarak belirlenmesi istemiştir.

 

Davalı, uyarlama şartlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, sözleşmenin kurulduğu tarih ile dava tarihi arasında ekonomik göstergelerdeki değişmenin sözleşme ilişkisinin katlanılmaz ve çekilmez hale getirmediği, edimler arasındaki dengenin de bozulmadı-ğı, mücerret emsal kira artışının öngörülmez bir dış sebep artışı olarak uyarlama davalarında etken bir neden olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa / Pacta Sund Servan-da) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.

Gerçekten de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK md.4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus - beklenmeyen hal şartı - sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK 2. maddesinde yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu veya olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK.md.2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır.Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uyun olarak doldurulur. (MK md. 1) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü “ “sözleşme serbestisi” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için gerekli olan esaslara değinelim;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ankara-1987 Sh.152.vd; Hatemi SEROZAN/Argacı, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, 1992 sh., 186 vd.)

Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması, uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır.

Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği çok açıktır.

Memleketin bu hususta yerleşmiş ekonomik durumu, bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında, kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracıların da bunu kabul etmek zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki, dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında, tarafların gerçek ve ortak amaçları sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü zorunludur. (MK md. 2/1; BK.md.18)

O nedenle; sözleşmenin in'ikadı anında ileride ekonominin aniden bozulacağını, tarafların tahmin edip bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilmesi mümkün değildir. Kaldı ki, işlem temelini alt üst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun mevcut bulunması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun M.K 2/1'deki yorum kurallarından kaynaklanan “Clausula Rebus Sic Stantibos” (Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması) ilkesi uyarınca hakimden sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme olanağına sahiptir. Gerçekte de sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbiri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını ve sözleşmenin kuruluşu ve içeriği üzerinde serbestçe uyuşmalarını gerektirir. Hal böyle olunca da, ekonomideki ani bozulma (kriz) ve buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında, sözleşmedeki denge kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba katmadığı böyle bir sonuçla borçlarını ödeyemeyecek duruma girebilir. Hemen belirtelim ki, beklenilmeyen olağan dışı sonuçları önceden tahmin edilemeyen, ekonomik krizden dolayı kiralayanın bir gün içinde sözleşme dışı nedensiz zenginleşmesi ve yarar sağlaması MK md. 2/1 hükmünce asla haklı görülemez. Bu tarafların sözleşmede eşit hak sahibi olmaları ilkesine de aykırı olup, dahası sapma adalet duygularını da zedeler. Nitekim, dairemizin sapma göstermeyen oturmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nca ve öğretide de tasvip gören kararlarıyla, enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davaları mesmu kabul edilmiştir. (Bkz. Yargıtay 13.HD. 14.02.1990, 5697/8708 ve 21.11.1991, 8374-10619, HGK. 1992/13-360 E., 1992/425 K. 01.07.1992 T.) Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise, kiracının da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceği “Evleviyetle” kabul edilmesi gerekir.

Uyarlama davalarında, hakimin gözden kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp taraflara sağladığı hak ve yararlar değerlendirilmeli, ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine kavuşulursa, sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (MK md. 4,211) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK Md.1 deki yetki kullanılarak doğrudan kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla hakim tarafından doldurulmalıdır.

Bu ilkeler ışığında somut olayımıza gelirsek; taraflar arasında 06.07.2004 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davalının kiralananı banka şubesi olarak kullandığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede kira bedelinin arttırılması yönünde bir hüküm bulunmamaktadır. Davacı, mecurun bulunduğu çevredeki değişim ve gelişmeyi uyarlama talebinin gerekçesi olarak göstermiştir. Bilirkişi raporu ile; mecurun bulunduğu mevki, alanı, cephesi, yapı tarzı ve donanımı, ulaşım ve otopark imkanları, Belediye hizmetlerinden yararlanma durumuna göre, mecurun emsalleri ve rayiç nazara alınarak dava tarihi itibariyle aylık kira gelirinin 3.11 kat düşük kaldığı, bu nedenle işlem temelinin davacı aleyhine çöktüğünün açık görüldüğü belirtilmekle beraber sözleşme tarihi ile dava tarihi arasındaki ekonomik değişimlere göre, dava tarihinde ödenmekte olan kira parasının edimler arasındaki dengeyi bozucu nitelikte değişikliğe yol açmadığı belirtilerek çelişki yaratılmıştır. Bunun yanında, ekonomik değişimler ile emsal kiralardaki artış ortalamasının bozulan dengenin dağıtılmasında hakkaniyete uygun olacağı nedeniyle dava tarihi itibariyle aylık brüt kiranın 6.887.50 Euro olması gerektiği bildirilmiştir.

Kiralananın bulunduğu çevredeki gelişmeler de bir uyarlama faktörüdür. Bilirkişi raporuna göre, mecurun emsalleri ve rayiç nazara alınarak dava tarihi itibariyle çevrede bulunan diğer taşınmazlar ile mecurun kirası arasında 3 kattan fazla fark bulunmaktadır. Sözleşme kurulduktan sonra, çevredeki gelişme nedeniyle ortaya çıkan bu durum, olağanüstü ve objektif nitelikte olup, değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulduğu anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, mecurun bulunduğu çevredeki gelişmeler dikkate alınarak aylık kira bedelinin, hak ve nesafet, doğruluk ve dürüstlük

kuralları ışığında değerlendirme yapılmak ve bilirkişi raporundaki çelişki giderilmek üzere yeni bilirkişi raporu alınarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

SONUÇ

Yukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 17.15 TL.temyiz harcının istek halinde iadesine, 07.12.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.