KİRALANAN YERİN BOŞALTILMASI * İSPAT KÜLFETİ * KİRACININ SORUMLULUĞU

Kira sözleşmesi sona erince, kiracı kiralanan yeri kiralayana teslim ettiğini ispatlaması gerekir; aksi takdirde kiracının akdi sorumluluğu devam eder. Kiralanan yeri dönem sonundan önce boşaltan kiracı geri kalan sürenin kira paralarından sorumlu olur. Ancak, kiralayan da zararın artmaması ve taşınmazı aynı şartlarda başkasına kiralamak için gerekli gayreti göstermelidir. Bu nedenle, tahliye tarihinden itibaren kiralanan yerin kiraya verilebileceği makul sürenin kira parası kiracının sorumlu olacağı miktardır.

KİRALANAN YERİN BOŞALTILMASI * İSPAT KÜLFETİ * KİRACININ SORUMLULUĞU
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E: 2010/3-163 K: 2010/195 T: 31/03/10

 

Taraflar arasındaki “itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nce tahliye isteminin reddine, kira alacağına ilişkin istemin kısmen kabul kısmen reddine dair verilen 25.11.2008 gün ve 2008/243-2596 sayılı kararın incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2009 gün ve 2009/8706-10058 sayılı ilanı ile;

 

(... Davacı, dava dilekçesi ile, 01.06.2006 tarihli kira sözleşmesi uyarınca davalının kiracı olduğunu, kiraların ödenmemesi nedeni ile muaccel hale gelene 01.07.2007 ile 01.06.2008 arası 10 aylık kira bedeli toplamı için (6.600,00-YTL) takip yaptığnı, itiraz edildiğini beyanla, itirazın iptali ile takibin devamnı, %40 icra inkar tazminatının tahsilini ve davalının tahliyesini talep etmiştir.

Davalı cevabnda.; taşınmazı 01.09.2007 tarihinde ettiğini, Ekim ayında da anahtarı teslim ettiğini 2 aylık kira bedeline karşılık teminatın halen davacıda olduğunu beyanla., 2007 ekim ayı dahil kiralar ödendiğinden davanın reddi ile kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davalının dava konusu taşınmazı 13.12.2007 tarihinde tahliye ettiğinin (davacı vekilinin iki haklı ihtar nedeniyle açtığı tahliye davasındaki beyanı) anlaşılmasına göre bu tarihe kadar olan kira alacağndan, teminat bedeli 1.200.00-YTL.    Mahsup edildikten sonra kalan 1.726,00-YTL a.sıl alacak ve 91,19-YTL işlemiş faiz üzerinden itirazı iptali ile takibin devamna., kabul edilen asıl alacak üzerinden %40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, devredilen 4.874.00-YTL    üzerinden %40 oranında 1.949,60-YTL. Tazminatın davacıdan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

Kira sözleşmesi sona erince, kiracı kiralananı kiralayana teslim ettiğini ispat etmesi gerekir. (BK. Md. 266/1) Aksi halde kiracının sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğu devam eder.

Davacı kiralayan, aralarındaki tahliye davasnda., 13.12.2007 tarihinde davalının tahliye ettiğini beyan ettiğine ve davalı da kiralananı dönem sonunda teslim ettiğini iddia ve ispat etmediğine göre, tahliyeyi takip eden aylara ait kira parasından sorumlu tutulması gerekir. Ancak, davacı da zararın artmaması için taşınmazı aynı koşullarda ba.şka.sına kiralamak konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır.

Mahkemece kiralananın tesbit edilen tahliye tarihinden (13.12.2007) itibaren en kadar süre içinde (makul süre) aynı koşullarda yeniden kiralanabileceği bilirkişi amalığıyla tesbit ettirilmeli ve davalının bu süreye ilişkin kira parasından da sorumlu tutulacağı kabul edilmelidir.

Ayrıca., davacı aleyhine tazminata hükmedüirken; kira alacağından mahsup edilen teminat bedeli 1.200,00-YTL.nn de, reddedilen kısım gibi tazminat hesabına dahil edilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esa.slar göz önünde tutulmaksızn yazılı şekilde hüküm tessi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemenin, davalının takip tarihinden önce 13.12.2007 tarihinden kiralananı tahliye ettiği anlaşıldığından, tahliye isteminin reddine; kira alacağına ilişkin olarak davanın kısmen kabulüne dair kararı, davacı ve davalı vekilleri tarafından temyizi üzerine Yüksek Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Yerel Mahkemece, davacı kiralayanın, Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2007/1226 esas sayılı dava dosyasında, tahliye davası açması ve davalıyı tahliyeye zorlaması üzerine davalının da 13.12.2007 tarihinde kiralananı tahliye etmesi karşısında, kira akdinin 13.12.2007 tarihinde karşılıklı rıza ile feshedildiği ve tahliyenin gerçekleştiğinin kabulünün gereceği, BK’nın 266/1. maddesi uyarınca yeniden kiraya verilebilecek makul süre için davalının kira parasından sorumlu tutulamayacağı gerekçeleri ile kira parası yönünden önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.

Kiralananın tahliyesine ilişkin hüküm temyiz konusu edilmediğinden Özel Daire tarafından da bozma nedeni yapılmamıştır.

Özel Daire tarafından hüküm kira alacağına ve davalı yararına fazla kötüniyet tazminatı hükmedilmesine yönelik olarak bozulmuş; Yerel Mahkemece, tazminata ilişkin bozmaya uyulmuş ancak kira alacağına yönelik bozmaya karşı önceki kararda direnilmiş.

Direnme kararını, davacı vekili temyiz etmiştir.

Açıklanan maddi olgu, bozma ve direnme kararlarının kapsamlı itibariyle Hukuk Genel Krulu önüne gelen uyuşmazlık; görülmekte olan davadan önce açılmış “İki Haklı İhtar Nedeniyle” kiralananın tahliyesi istemli dava devam ederken davalının taşınmazı sözleşme sona ermeden tahliye etmesi karşısında, davalının tahliyeden itibaren, kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” kadar kira bedelinden sorumlu olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Hukuk Genel Kurulundaki görüşme sırasında; ilk karar ile direnme kararı arasında çelişki bulunduğu düşünüldüğünden usul bozması yapılıp yapılmayacağı hususu ön sorun olarak değerlendirilmiştir.

Ön sorunun konusunu oluşturan olgu şudur:

Mahkemece ilk kararda faize ilişkin hüküm kurulmadığı halde, direnme kararında ‘asıl alacağa takip tarihinden itibaren yıllık %9 oranının geçmemek üzere değişken oranlarda yasal faiz yürütülmesine’ karar verilmiş, kararı davacı vekili temyiz etmiştir.

İlk kararda yer verilmeyen faiz hakkında, direnme kararında davacı lehine hüküm kurulmuş, ancak kararı davalı temyiz etmemiş, davacı temyiz etmiştir. Böylece davacı lehine usulü kazanılmış hak olduğundan ve bu yöndeki bir bozmanın davacının aleyhine durum oluşturacağı çok açık olduğundan, usul hukukundaki ‘aleyhe bozma yasağı’ ilkesi gereğince temyiz edenin sıfatına göre bu konuda bir usul bozması yapılmaması gerektiği sonucuna oybirliği ile varılarak, ön sorun aşılmış; işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

1- Özel Dairenin kira alacağına ilişkin bozma nedeni yönünden:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara ve aynı yöne işaret eden bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, yerel Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

2- Özel Dairenin davacı aleyhine hükmedilen icra inkar tazminatına ilişkin bozma nedeni yönünden:

Yerel mahkemece bozma ilamına uyularak oluşturulan yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın özel Daireye gönderilmesi gerekir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan gerekçelerle:

1-    Davacı vekilinin (1) numaralı bentte ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme karının Özel Daire bozma kararında gösterilen sebeplerden dolayı HUMK’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının iadesine,

2-    Yukarıda (2) numaralı bentte yer alan nedenlerle yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

3-    31.03.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.