MALDAKİ GİZLİ AYIP * AÇIK AYIP * AYIPLA İLGİLİ TARAFLARIN İSPAT MÜKELLEFİYETİ

Maldaki açık ayıbı derhal bildirmeyen alıcı, malı ayıbı ile kabul etmiş sayılır. Gizli ayıp yönünden ayıp ihbarının derhal yapılması gerekir.

MALDAKİ GİZLİ AYIP * AÇIK AYIP * AYIPLA İLGİLİ TARAFLARIN İSPAT MÜKELLEFİYETİ
YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E: 2010/7939 K: 2011/3661 T: 10/03/11

 

Davacı, davalı TOKİ vekili T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Galleria şubesi ile 28/07/2006 tarihinde imzaladıkları gayrimenkul satış sözleşmesi ile “İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesinden" İstanbul/Küçükçekmece/Halkalı , 550 ada, C2-1 Blok, 17 Nolu daireyi satın aldığını, teslimden önce düzenlenen taşınmaz tespit föyü ile dairede ayıplar ve eksikler tespit edildiğini, sözlü olarak TOKİ ve yüklenici firma yetkililerine söylediği halde bu ayıpların ve eksiklerin de bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, daire bedelinin indirilmesine ya da dairenin ayıplı ve ayıpsız değeri arasındaki farka tazminat olarak hükmedilmesine, şimdilik 5.000-TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 11.06.2009 tarihli dilekçesi ile talebini 14.459,90-TL’ye çıkarmıştır.

 

Davalı TOKİ, sorumluluğun yüklenici firmaya ait olduğunu, ayıp ihbar mükellefiyetinin yerine getirilmediğini, iddia edilen ayıpların basit onarım ile giderilebilecek nitelikte olduğunu, dairenin TSE standartlarına uygun imal edildiğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Fer’i müdahil K. Toplu Konut. Ltd. Şti, dairenin eksiksiz olarak teslim edildiğini ve yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bilirkişi heyeti raporu ve ek raporları esas alınarak, davanın kabulü ile 14.459.90 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş; hüküm davalı TOKİ ve fer’i müdahil K. Toplu Konut... Ltd. Şti tarafından temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı TOKİ ve fer’i müdahil K. Tolu Konut. Ltd. Şti’nin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan şair temyiz itirazlarının reddi gerekir

2) Dava, davacı tarafından satın alınan dairede mevcut ayıplar ve eksikler nedeniyle oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalı, dairede ayıp bulunmadığını ve ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, bilirkişi heyetince düzenlenen rapor ve ek raporlar hükme esas alınarak, tespit edilen açık ve gizli ayıplar nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer düşüklüğüne hükmedilmiştir. Davacının, davalıdan bir daire satın aldığı ve dairenin 11.10.2007 tarihinde davacıya teslim edildiği uyuşmazlık konusu değildir.

4077 Sayılı Kanun’un 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nın 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılmayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK’nin 198.maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Somut olayda, yargılama aşamasında alınan bilirkişi heyeti raporu ve ek raporlarında ayıpların bir kısmının açık bir kısmının ise gizli olduğu bildirilmiştir.

Açık ayıplar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Somut olayda davacı, daire gördüğü açık ayıpları bila tarihli “Taşınmaz tespit föyü" ile tespit ettirmiş, ancak daha sonra 11.10.2007 tarihinde imzaladığı “ Teslim tutanağı" ile daireyi oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz ve kusursuz olarak teslim aldığını bildirmiştir. Davacının, teslimden sonra 30 gün içerisinde açık ayıplar yönünden herhangi bir ihbarda bulunmadığı ve ihbar koşulunun yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı, teslim edilen daireyi gözle görülebilen açık ayıpları ile birlikte kabul etmiş sayılır ve açık ayıplar yönünden bir talepte bulunamaz.

Ayrıca, davacı tarafından taşınmaz tespit föyünde bildirilen ve dairede mevcut bulunan görünür (açık) ayıpların bir kısmının, bilirkişi heyeti rapor ve ek raporlarında gizli ayıp olarak nitelendirilmesi, yine daire duvarlarının eğri yapılmasının açık ayıp olmasına rağmen, gizli ayıp olarak kabul edilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. O halde, mahkemenin hükmüne esas aldığı bilirkişi heyeti raporu ve ek raporları, hüküm kurmaya ve Yargıtay denetimine elverişli değildir. Öyle olunca, mahkemece yapılacak iş; yeniden uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleme yaptırılıp, davacı tarafından imzalanan taşınmaz tespit föyündeki ayıplı işlerin ve daire duvarlarındaki eğriliğin “açık ayıp" niteliğinde olduğu gözetilerek, bu davada talep edilen ayıplı işlerden hangilerinin açık ayıp hangilerinin gizli ayıp niteliğinde olduğu ayrı ayrı belirlendikten sonra, açık ayıplar nedeniyle davalının sorumlu olmayacağı kabul edilerek, bu kalem istemler yönünden davanın reddine karar vermekten ibarettir. Mahkemece, bu hususlarda gerekli inceleme ve araştırma yapılmadan, yazılı şekilde açık ayıplar yönünden davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Gizli ayıplar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacı, 11.10.2007 tarihinde daireyi teslim almış, 14.11.2008 tarihinde açtığı bu dava ile ayıplı işler nedeniyle bedel indirimi tarihinde açtığı bu dava ile ayıplı işler nedeniyle bedel indirimi istemiştir. Mahkemece, davacının gizli ayıplarını dava tarihinde öğrendiği gizli ayıbı daha önce öğrendiğinin ve BK 198. Maddesindeki mutad süre içerisinde öğrendiği halde bildirmediğinin davalı tarafça ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. BK’nın 198.maddesi hükmü ile kendisine yüklenen “derhal ihbar" mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Mahkemece, ispat yükü ters çevrilerek, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. O halde öncelikle, BK. 198. Maddesi gereğince, gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda tarafların delil ve karşı delilleri sorulmalı, toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Mahkemece, bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı TOKİ ve fer’i müdahil Kuzu Toplu Konut Ltd. Şti’nin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı TOKİ ve fer’i müdahil Kuzu Tolu Konut Ltd. Şti yararına BOZULMASINA, 825.00 TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 10.03.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.