TAŞINMAZ HUKUKU • SÖZLEŞMEYE AYKIRI DAVRANIŞLAR• KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ • MAHKEMENİN GÖREVİ

Dava akde aykırılık hukuki sebebine dayanılarak açılmış olmasına rağmen mahkemece istek yanlış nitelendirilerek feshi ihbar nedeniyle açılmış bir dava gibi değerlendirilme yapılarak yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır. Öte yandan, akde aykırılık ve fuzuli işgal nedeniyle ihtar gönderme ve tahliye davası açma hakkı kiralayana ait bulunduğundan kiralayan durumunda olmayan malikin aktif husumet hakkı yoktur. Kefilin akde aykırılığı giderme yükümlülüğü olmadığından pasif husumet ehliyeti yoktur. HUMK’un 8/2. maddesine göre, kira sözleşmelerine dayanan tahliye, akdin feshi veya tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları, değerine bakılmaksızın sulh mahkemelerinde görüleceğinden mahkemenin görevsizlik kararı da yerinde değildir.

TAŞINMAZ HUKUKU • SÖZLEŞMEYE AYKIRI DAVRANIŞLAR• KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ • MAHKEMENİN GÖREVİ
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E: 2010/1655 K: 2010/4055 T: 07/04/10

 

Mahalli mahkemesinde verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı haksız işgal tazminatı-kiralananın tahliyesi davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.

 

Uyuşmazlık, akde aykırılık ve fuzuli işgal nedeniyle kiralananın tahliyesi ve haksız işgal tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinden Kemal’in kiralanan 9258 parsel sayılı taşınmazın maliki, Temam’ın ise kiralayan olup davalılardan U. Ltd. Şti’nin 01.11.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak bulunduğu taşınmazı kira sözleşmesinin devir yasağına ilişkin 1. maddesine aykırı olarak bir bölümünü Veysel’e kiraladığını, bu kişinin de kullanım hakkını Galip ve Aytunç’a devrettiğini, bir kısmını ise F. Ltd. fiti’ye kiraladığını, kiralananın boş arsa olarak kiralanmasına rağmen içine izinsiz olarak bina yapıldığını, Belediye yetkililerince binanın kaldırılmasına ve para cezasına mahkum edildiğini, ihtara rağmen akde aykırılığın giderilmediğini, kiralanandan haksız kazanç elde edildiğini ileri sürerek davalı U. Ltd. fiti’nin akde aykırılık, diğer davalıların fuzuli işgal nedeniyle kiralanandan tahliyesine, başkalarına kiraya vermek suretiyle haksız kazanç elde ettiklerinden şimdilik aylık 5.000,00.-TL. ecrimisil bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı U. Ltd. fiti. ve Nuri vekili, davacı Kemal’in kiralayan sıfatının bulunmadığını, davalı Nuri’nin kefil konumunda olup kiracı sıfatı bulunmadığını, davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığı olmadığını, kiralanan her ne kadar boş arsa olarak kiraya verilmiş ise de üzerine geçici binalar yapılarak mukassaf hale getirildiğinden 6570 Sayılı Yas a kapsamında bulunduğunu, süreli ihtar gönderilmediğini, kiralananın üçüncü kişilere kiraya verilmesine davacıların muvafakat ettiğini, davanın süresinde açılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalılar Galip ve Aytunç vekili, müvekkillerinin iyiniyetli olduklarını, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihbar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Somut olayda; dava konusu edilen kiralanan davacı Temam tarafından 01.11.1998 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile davalılardan U. Ltd. fiti’ne kiralanmıştır. Sözleşmenin Hususi fiartlar 1. maddesinde kiracının kiralananı devir ve ciro edemeyeceği, kiraya veremeyeceği, başkasına kullandıramayacağı, 2. maddesinde kiralananın boş arsa olduğu, tahliye halinde kiracının arsayı boş olarak teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacılar tarafından davalılara akde aykırılığın giderilme yönünden 18.08.2006 tarihinde keşide ve 24.08.2006 tarihinde tebliğ edilen ihtar ile yedi gün içinde kiralananın üzerinde bulunan yapıların kaldırılması, para cezalarının ödenmesi, kiralananın boş arsa haline getirilerek teslimi istenmiştir. Dava, akde aykırılık hukuki sebebine dayanılarak açılmış olmasına rağmen mahkemece istek yanlış nitelendirilerek feshi ihbar nedeniyle açılmış bir dava gibi değerlendirme yapılarak yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

Öte yandan, akde aykırılık ve fuzuli işgal nedeniyle ihtar gönderme ve tahliye davası açma hakkı kiralayana aittir. Kiralayan durumunda olmayan malikin buna hakkı yoktur. Bu durumda davacı Kemal kiralayan durumunda olmadığından davada aktif husumeti bulunmamaktadır. Ayrıca, kira sözleşmesini kefil sıfatıyla imzalayan davalı Nuri’nin akde aykırılığı giderme yükümlülüğü bulunmadığından tahliyesine karar verilemez. O halde mahkemece, davacı Kemal’in aktif husumet ehliyeti, davalı Nuri’nin ise pasif husumet ehliyeti bulunmadığı gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Diğer taraftan HUMK’un değişik 8 maddesinin 2. fıkrasının 1 no’lu bendi gereğince kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi veya tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davacı, akde aykırılık nedeni ile tahliye istemi ile birlikte davalı kiracının daha fazla kira bedeli alınması nedeni ile tazminat isteminde bulunmuştur. Bu durumda mahkemece, davacının tahliye isteği de bulunduğu için davanın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerekirken yazılı şekilde dosyanın ayrılarak görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm, bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07.04.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.